1) Если вы не являетесь гражданином Румынии, вам необходимо получить налоговый регистрационный номер (NIF).
Любой иностранец может купить квартиру или дом в Румынии, но для граждан ЕС все проще, поскольку они также могут владеть землей в Румынии. Сделка с недвижимостью предполагает уплату ряда налогов. Для этого иностранный гражданин должен
получить налоговый регистрационный номер, называемый NIF.
Это эквивалент TIN, или налогового идентификационного номера, используемого в других странах. Граждане Румынии не имеют налогового идентификационного номера, но используют свой личный числовой код (присвоенный при рождении) для целей налогообложения. Если вы являетесь гражданином ЕС, вы можете получить свидетельство о регистрации для проживания в Румынии. При получении вида на жительство вам будет присвоен личный идентификационный номер (CNP). Вы сможете использовать свой CNP для уплаты налогов вместо NIF. Граждане стран, не входящих в ЕС, должны получить свой NIF до совершения сделки с недвижимостью. Вы можете получить NIF в местном налоговом управлении (ANAF) лично или через представителя. Вам или вашему доверенному лицу будет предложено заполнить так называемую форму 30. Что касается документов, вам потребуется предоставить копию вашего паспорта и удостоверения личности вашего доверенного лица. Если вы решите использовать доверенное лицо, оно должно будет предоставить нотариально заверенную доверенность. Вы можете отправить документы по почте, но рекомендуется лично обратиться в офисы ANAF или отправить доверенное лицо в офисы ANAF. Имейте в виду, что получение вашего NIF занимает до 21 дня. Любые ошибки в форме 30 или отсутствие каких-либо документов приведут к задержке в получении вашего NIF, поэтому покупка квартиры в Румынии займет еще больше времени. Если вам это кажется сложным, лучше всего обратиться к юристу, предпочтительно к специалисту по комплексной проверке, поскольку он сможет помочь вам на протяжении всего процесса.
2) Найдите надежного агента по недвижимости
Если вы уже некоторое время живете в Румынии или знаете здесь людей, вы можете найти квартиру для покупки самостоятельно. Однако большинство иностранцев, переезжающих в Румынию, пользуются услугами агентства недвижимости. При работе с агентом по недвижимости убедитесь в его надежности. Прежде всего, проверьте, сотрудничает ли он с авторитетным агентством. Спросите, как долго он работает в этом городе или конкретном районе. Узнайте, какие услуги он предоставляет и может ли помочь со всеми юридическими процедурами. Не забудьте спросить о размере комиссии. Большинство агентств недвижимости берут 3% комиссии. При заключении договора с агентом по недвижимости попросите его письменно указать, какую комиссию вы, как покупатель, ему должны. Обычно комиссия выплачивается в день подписания договора купли-продажи.
3) Найдите и заключите сделку по понравившейся вам недвижимости.
Не торопитесь, осмотрите как можно больше объектов. Некоторые предпочитают покупать новые или недавно отремонтированные квартиры, в то время как другие заинтересованы в приобретении старой недвижимости и ее ремонте по своему вкусу. Недвижимость, требующая ремонта, будет продаваться дешевле, но обязательно уточните стоимость ремонта, чтобы понять, выгодная ли это сделка.
4) Подпишите предварительный договор и назначьте дату подписания окончательного соглашения о покупке.
В Румынии принято встречаться с продавцом и составлять предварительный договор. Подписывая этот документ, владелец соглашается продать вам квартиру к определенной дате, которая должна быть четко указана в предварительном договоре. Вас попросят заплатить определенную сумму, обычно 10% от согласованной цены. Убедитесь, что в предварительном договоре оговорено, что вы получите свои деньги обратно (с учетом штрафных санкций), если сделка не будет завершена к согласованной дате по вине продавца. Предварительный договор будет заверен нотариусом, но, возможно, будет неплохо, если ваш юрист примет участие в его проверке.
5) Получите документы на недвижимость от продавца и заверьте их.
Для совершения сделки с недвижимостью владелец должен предоставить определенные документы. Попросите юриста или нотариуса проверить эти документы, чтобы убедиться, что все в порядке. Продавец должен предоставить следующие документы:
Удостоверение личности (удостоверение личности или паспорт (оригинал и копия)). Свидетельство о браке или разводе, если применимо.
Документы, подтверждающие право собственности на приобретаемую квартиру, дом или здание. К таким документам относятся договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности (если имущество было унаследовано), правоустанавливающие документы или окончательное и безотзывное гражданское решение, на основании которого было предоставлено право собственности на это имущество.
Налоговая справка от имени собственника, выданная местным финансовым управлением. Эта справка подтверждает уплату продавцом налогов за текущий финансовый год и действительна в течение 30 дней.
Кадастровая документация на недвижимость. Этот документ составляется уполномоченным кадастровым экспертом и включает план объекта недвижимости, а также план его местоположения.
Свидетельство о регистрации в земельном реестре. Это свидетельство запрашивает нотариус; оно действительно в течение 5 дней, в течение которых должен быть подписан договор купли-продажи.
Сертификат энергоэффективности, выданный сертифицированным энергоаудитором;
Для квартир – собственниками или арендаторами. Товарищество собственников жилья должно выдать свидетельство, подтверждающее, что продавец своевременно вносит платежи за техническое обслуживание и ремонт. В противном случае вы можете согласиться взять на себя непогашенные долги.
Последний счет и квитанция об оплате коммунальных услуг.
6) Подпишите окончательный договор купли-продажи в нотариальной конторе.
После того, как все документы будут в порядке, покупатель и продавец отправляются к нотариусу. Нотариус проверит документы перед их подписанием. Нотариус также засвидетельствует платеж. В Румынии максимальная сумма, которую вы можете заплатить наличными, составляет 9500 евро, поэтому в большинстве сделок с недвижимостью платежи осуществляются банковским переводом. Покупатель оплачивает нотариальные сборы и регистрационный налог, обычно 1,2% от стоимости недвижимости.
7) Получите свидетельство о праве собственности на землю.
Нотариус позаботится о том, чтобы передача права собственности была зарегистрирована в земельном реестре. Это может занять 2-3 недели после завершения сделки. После завершения формальностей нотариус выдаст вам свидетельство о праве собственности на землю с вашим именем, подтверждающее, что недвижимость теперь зарегистрирована на ваше имя.
8) Регистрация квартиры в мэрии
Как новый владелец квартиры, вы должны обратиться в мэрию, а точнее, в финансовое управление, чтобы получить налоговый номер, также известный как ROL. По сути, это формальность, предназначенная для обновления имени лица, имеющего право на уплату налогов за определенную недвижимость. Документы, необходимые для изменения ROL, включают ваше удостоверение личности, договор купли-продажи и копию плана недвижимости. У вас есть 30 дней с даты подписания договора, чтобы изменить ROL на свое имя. Невыполнение этого требования может повлечь за собой небольшой штраф.
9) Изменение договора на коммунальные услуги
Как новый владелец, вы должны перевести все договоры на коммунальные услуги (газ, электричество, интернет и телевидение и т. д.) на свое имя. Технически, спешить с этим не нужно, но это может создать для вас проблемы, особенно если вам нужно будет сообщить о проблеме, и окажется, что у вас на самом деле нет договора с поставщиком коммунальных услуг. Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы пересмотреть договоры и изменить условия в соответствии с вашими потребностями.
10) Оформите обязательное и дополнительное страхование
Согласно закону, все владельцы недвижимости в Румынии обязаны оформить страховой полис от стихийных бедствий. Это относится к ущербу, причиненному землетрясениями, оползнями и наводнениями по естественным причинам. Стоимость обязательного страхования составляет 20 евро. При наличии такой страховки вы имеете право на получение компенсации в размере до 20 000 евро, чего может быть недостаточно для покрытия расходов, если ваша квартира будет полностью разрушена. Вы можете оформить
дополнительный страховой полис
, покрывающий другие виды ущерба и увеличивающий сумму, на которую вы имеете право. Ознакомьтесь с предложениями крупнейших страховых компаний, работающих на румынском рынке.
