1) אם אינך אזרח רומני, עליך להשיג מספר רישום מס
כל זר רשאי לרכוש דירה או בית ברומניה, אך הדברים קלים יותר עבור אזרחי האיחוד האירופי, שיכולים גם להחזיק בקרקע ברומניה. עסקת נדל"ן כרוכה בתשלום מספר מיסים. לשם כך, אזרח זר חייב
להשיג מספר רישום מס, הנקרא NIF
. זהו המקבילה ל-TIN, או מספר זיהוי מס, המשמש במדינות אחרות. לאזרחי רומניה אין מספר זיהוי מס, אלא משתמשים בקוד המספרי האישי שלהם (שהוקץ בלידה) לצורכי מס. אם אתה אזרח האיחוד האירופי, תוכל לקבל תעודת רישום למגורים ברומניה. כאשר תקבל את אישור השהייה שלך, יוקצה לך מספר זיהוי אישי (CNP). תוכל להשתמש ב-CNP שלך כדי לשלם מיסים במקום NIF. אזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי חייבים לקבל את ה-NIF שלהם לפני ביצוע עסקת נדל"ן. תוכל לקבל NIF ממשרד המס המקומי (ANAF), באופן אישי או באמצעות מיופה כוח. אתה או מיופה הכוח שלך תתבקש למלא את מה שנקרא
טופס 30
. באשר למסמכים, תידרשו להגיש את הדרכון שלכם ואת תעודת הזהות של מיופה הכוח שלכם, שניהם בעותק. אם תבחרו להשתמש בייפוי כוח, הוא יצטרך להציג ייפוי כוח נוטריוני. ניתן לשלוח את המסמכים בדואר, אך מומלץ להגיע פיזית, או לשלוח את ייפוי הכוח שלכם למשרדי ANAF. קחו בחשבון שקבלת ה-NIF שלכם אורכת עד 21 יום. כל שגיאה בטופס 30 או כל מסמך חסר יגרמו לעיכוב בקבלת ה-NIF שלכם, כך שרכישת דירה ברומניה תיקח עוד יותר זמן. אם אתם מוצאים את זה מבלבל, ייתכן שעדיף לפנות לעורך דין, רצוי מישהו המתמחה בבדיקת נאותות, מכיוון שהוא יוכל לעזור לכם לאורך כל התהליך.

2) מצא סוכן נדל"ן אמין
אם אתם גרים ברומניה זמן מה או מכירים אנשים כאן, ייתכן שתמצאו דירה לרכישה בעצמכם. עם זאת, רוב הזרים שעוברים לרומניה משתמשים בסוכנות נדל"ן. כשאתם עובדים עם סוכן נדל"ן, ודאו שהוא אמין. ראשית, בדקו שהוא עובד עם סוכנות בעלת מוניטין. שאלו אותם כמה זמן הם עושים עסקים באותה עיר או באזור ספציפי. שאלו אותם איזה סוג שירותים הם מספקים ואם הם יכולים לעזור בכל הצעדים המשפטיים. אל תשכחו לשאול לגבי העמלה שהם משתמשים בה. רוב סוכנויות הנדל"ן גובות עמלה של 3%. כשאתם חותמים על חוזה עם סוכן נדל"ן, בקשו ממנו לרשום בכתב כמה עמלה אתם חייבים להם כקונים. בדרך כלל, העמלה משולמת ביום החתימה על המכירה/רכישה.

3) מצא וסגור עסקה עבור נכס שאתה אוהב
קדיש זמן לראות כמה שיותר נכסים. יש אנשים שמעדיפים לקנות נכסים חדשים או משופצים לאחרונה, בעוד שאחרים מעוניינים לרכוש נכס ישן ולשפץ אותו לטעמם. נכסים הזקוקים לשיפוץ יימכרו במחיר נמוך יותר, אך בררו לגבי עלויות שיפוץ הנכס כדי לראות אם מדובר בעסקה טובה.

4) חתמו על חוזה מקדים וקבעו את התאריך בו ייחתם הסכם הרכישה הסופי
ברומניה, נהוג להיפגש עם המוכר ולחתום על חוזה מקדים. על ידי חתימה על מסמך זה, הבעלים מסכים למכור לכם את הדירה עד תאריך מסוים, אשר צריך להיות כתוב בבירור בחוזה המקדים. תתבקשו לשלם סכום מסוים, בדרך כלל 10% מהמחיר המוסכם. ודאו שהחוזה המקדים קובע שתקבלו את כספכם בחזרה (עם קנסות נוספים) אם העסקה לא תושלם עד התאריך המוסכם עקב אשמת המוכר. החוזה המקדים יאושר על ידי נוטריון, אך מומלץ שיהיה נוכח עורך דין כדי לעיין במסמך.

5) קבלו מסמכי נכס מהמוכר ואימותם
על מנת לבצע עסקת נדל"ן, בעל הנכס חייב להציג מסמכים מסוימים. בקשו מעורך דין או נוטריון לבחון מסמכים אלה כדי לוודא שהכל תקין. להלן המסמכים שעל המוכר להציג:

מסמכי זהות (תעודת זהות או דרכון (מקורי בתוספת עותק). תעודת נישואין או מסמכי גירושין, אם רלוונטי.
מסמכים המעידים על בעלות על הדירה, הבית או הבניין שאתם רוכשים. מסמכים כאלה כוללים חוזה מכירה/רכישה, חוזה תרומה, תעודת יורש אם הנכס עבר בירושה, בעלות על בעלות או החלטה אזרחית סופית ובלתי חוזרת שבאמצעותה הוענקה להם בעלות על הנכס.
תעודת פיסקאל מטעם הבעלים, אשר חייבת להיות מונפקת על ידי המינהל הפיננסי המקומי. תעודה זו מוכיחה שהמוכר שילם את המסים המגיעים לו עבור שנת הכספים הנוכחית והיא תקפה למשך 30 יום.
תיעוד קדסטרלי של הנכס. מסמך זה נערך על ידי מומחה קדסטרלי מורשה וכולל את תוכנית הנכס וכן את תוכנית המיקום.
תעודת רישום מקרקעין. הנוטריון הוא שמבקש תעודה זו, אשר תקפה למשך 5 ימים, שבמהלכם יש לחתום על חוזה המכירה.
תעודת ביצועים אנרגטיים, המונפקת על ידי מבקר אנרגיה מוסמך;
עבור דירות, על הבעלים או ועד הדיירים להנפיק תעודה המראה שהמוכר מעודכן בתחזוקה ובתיקונים שלו. תשלומים. אם לא, תוכלו להסכים לקחת על עצמכם את החובות שלא שולמו כשליכם.
חשבונית וקבלה אחרונות בנוגע לתשלומי שירותים.

6) חתמו על הסכם הרכישה הסופי במשרד הנוטריון
לאחר שכל המסמכים מסודרים, גם הקונה וגם המוכר יגיעו למשרדו של הנוטריון. הנוטריון יעבור על המסמכים לפני שניתן יהיה לחתום עליהם. הנוטריון גם יהיה עד לתשלום. ברומניה, הסכום המקסימלי שמותר לכם לשלם במזומן הוא 9,500 אירו, כך שברוב עסקאות הנדל"ן התשלומים מתבצעים באמצעות העברה בנקאית. הקונה הוא זה שמשלם את אגרות הנוטריון ואת מס הרישום, בדרך כלל 1.2% משווי הנכס.

7) השג את מסמך רישום המקרקעין שלך
הנוטריון יוודא שהעברת הבעלות תירשם ברישום המקרקעין. זה עשוי לקחת שבועיים או שלושה שבועות לאחר ביצוע העסקה. לאחר השלמת הפורמליות, הנוטריון ייתן לך את מסמך רישום המקרקעין עם שמך עליו, מה שמוכיח שהנכס רשום כעת על שמך.

8) רשום את הדירה בעירייה
כבעלים החדשים של הדירות, עליך לפנות לעירייה, ליתר דיוק למינהל הפיננסי, כדי לקבל את התפקיד הפיסקאלי, המכונה גם ROL. בעיקרון, זהו תהליך פורמלי שנועד לעדכן את שם האדם החייב במס עבור נכס מסוים. המסמכים הדרושים לשינוי ה-ROL כוללים את תעודת הזהות שלך, חוזה המכירה/רכישה ועותק של תוכנית הנכס. יש לך 30 יום מיום חתימת החוזה לשנות את ה-ROL לשמך. אי ביצוע פעולה זו עלול לגרור קנס קטן.

9) שינוי חוזה שירותים
כבעלים החדשים, עליך להעביר את כל חוזי השירותים (גז, חשמל, אינטרנט וטלוויזיה וכו') על שמך. מבחינה טכנית, אין צורך למהר לעשות זאת, אך הדבר עלול ליצור לך בעיות, במיוחד אם עליך לדווח על בעיה ומתברר שאין לך חוזה עם ספק השירות. נצלו את ההזדמנות לעיין בחוזים ולשנות את התנאים בהתאם לצרכים שלך.

10) לרכוש ביטוח חובה וביטוח אופציונלי
על פי החוק, כל בעלי הנכסים ברומניה חייבים לרכוש פוליסת ביטוח מפני אסונות טבע. הכוונה היא לנזקים הנגרמים מרעידות אדמה, מפולות והצפות מסיבות טבע. מחיר הביטוח החובה הוא 20 אירו. עם ביטוח כזה, אתם זכאים לקבל פיצויים של עד 20,000 אירו, שייתכן שלא יספיקו לכיסוי ההוצאות אם הדירה שלכם תיהרס לחלוטין. יש לכם אפשרות לרכוש
פוליסת ביטוח אופציונלית
, המכסה סוגים אחרים של נזקים ומגדילה את הסכום המגיע לכם. בדקו את ההצעות של סוכנויות הביטוח הגדולות הפועלות בשוק הרומני.