נדל"ן "קנייה להשכרה" הוא סוג של השקעה שפועלת די פשוט: קונים נכס ומשכירים אותו כדי להרוויח כסף מהשוכרים. בין אם מדובר בבית מגורים או בחלל מסחרי, השקעות "קנייה להשכרה" היו נוהג נפוץ בשוק הנדל"ן במשך עשרות שנים. ייתכן שתרצו לבחור בסוג זה של השקעה מכיוון שהוא נראה בטוח הרבה יותר, נניח, ממניות, הוא לטווח ארוך מאוד ועשוי להניב רווח פוטנציאלי טוב. עם זאת, ישנם כמה סיכונים שכדאי לקחת בחשבון, כמו ירידת מחירים במקרה של מיתון עולמי, שוכרים גרועים, אסונות טבע או שינויים חברתיים ועירוניים מורכבים אחרים שעשויים להפוך אזורים מסוימים לפחות אטרקטיביים עבור שוכרים.
מהם "הסימנים" להשקעה טובה "קנייה להשכרה"?
למרות כמה אי ודאויות, אנשים משקיעים בנדל"ן; זה נחשב להשקעה בסיכון נמוך ודרך לקבל תשואה גבוהה מעליית שכר הדירה וערך הנכס. עבור השקעה טובה בנדל"ן "קנייה להשכרה", תצטרכו לעקוב מקרוב אחר שוק הנדל"ן המקומי ולראות את המגמות החשובות ביותר ואם השוק מראה סימנים כלשהם של קריסה אפשרית. לדוגמה, שוק הנדל"ן בבוקרשט חווה קריסה אדירה בשנת 2008, יחד עם שאר העולם, כאשר המחירים ירדו באופן דרמטי באותה תקופה. מאז, עם זאת, הדברים פורחים בעיר הבירה של רומניה. חשוב גם לציית לתקנות המקומיות, כמו המסים על רווחי שכירות. כמו כן, עלויות התחזוקה וניהול הנכסים הן גורמים חשובים נוספים. אנשים בבוקרשט מוכנים לשלם כמעט 30% יותר על שכר דירה אם הדירה קרובה למטרו או למרכז העיר. כמו כן, ישנם אזורים מסוימים שבהם מוקמים שטחי משרדים בן לילה ויזמי נדל"ן החלו לבנות דירות למגורים כדי לנצל את גל הפיתוח. קנייה באזורים "חמים" אלה יכולה גם להוביל לשכר דירה גבוה יותר ולמציאת שוכרים קלים יותר.
היתרונות העיקריים של נדל"ן לרכישה להשכרה בבוקרשט ישנם יתרונות רבים להשקעה בנכסים לרכישה להשכרה בעיר הבירה של רומניה. יתרון מרכזי אחד הוא הצמיחה הצפויה בהשקעות. שחקנים גדולים בשוק הנדל"ן מהמרים על סכומי עתק בבוקרשט וזה גם גורם למחירים לעלות. בואו נראה כמה עובדות! שוק הנדל"ן בבוקרשט ותחזיותיו לשנת 2020 מחירי דירות סטודיו ודירות חדר אחד למגורים עלו ב-3% בשנה הקודמת, בעוד שמחירי בתי המגורים עלו ב-10% בשנת 2019. זוהי צמיחה גדולה למדי אם לוקחים בחשבון את מסגרת הזמן והאחוז. רוב סוכני הנדל"ן בבוקרשט טוענים שמספר עסקאות הנדל"ן היה במגמת עלייה בשנה שעברה וכי יש סיכוי גבוה שהן ימשיכו לגדול גם בשנת 2020. המקור העיקרי לתנודות אלו בשוק הנדל"ן למגורים ולדאגה הכללית נובע בעיקר מתוכנית "First House" הממשלתית המאפשרת לצעירים לקנות בית או דירה בסיוע כספי של הממשלה. בשנת 2020, מתקיימים דיונים על מענק גדול מהממשלה. אף על פי כן, המחירים עדיין במגמת עלייה וההשקעות בנדל"ן "רכישה להשכרה" עדיין במגמת עלייה.
היקף השקעות הנדל"ן ברומניה יעלה ל-1.1 מיליארד יורו בשנת 2020.
הרבה יזמים גדולים משקיעים את כספם בנדל"ן ברומניה, במיוחד בבוקרשט, שצפויה למשוך 80% מכלל ההשקעות, על פי אנליסטים. לשם השוואה, שווי ההשקעה הכולל בנדל"ן בשנה שעברה היה 683 מיליון יורו ברומניה. לכן, אם שחקנים גדולים משקיעים בנדל"ן בבוקרשט, אז גם אתם צריכים. מחקר נוסף מראה כי שכר הדירה הממוצע לדירת חדר שינה אחד בבוקרשט הוא 420 יורו לחודש.
מהם הסיכונים בהשקעות נדל"ן בבוקרשט, רומניה?
אי אפשר להתחיל השקעה בנדל"ן מבלי לנתח את הסיכונים. בבוקרשט, הסיכונים הגדולים ביותר הם:
ירידת מחירים כתוצאה ממשבר נדל"ן
אי יכולת למכור את הנכס במחיר טוב בהרבה מהרכישה הראשונית
שוכרים גרועים שעלולים לפגוע בנכס שלך
מיסים ועמלות
אם אתה מרוויח כסף משכירות ברומניה, אתה (כזר) צריך לשלם 6% משכר הדירה החודשי כמס למדינה. לכן, תמיד קחו זאת בחשבון בעת חישוב התשואה.
יש ביקוש של 4.6 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ותעשייה ברומניה בשנת 2020
4.6 מיליון מ"ר של שטחי משרדים ותעשייה עומדים להיבנות ברומניה בשנת 2020 ולשוק יש פוטנציאל להכפיל את הביקוש הזה ל-8 מיליון מ"ר בשנים הקרובות. ביקוש זה מתמקד בעיקר בערים הגדולות ביותר ברומניה, כולל בוקרשט. ביקוש זה ככל הנראה ימשוך משקיעים, מה שימשוך יותר מקומות עבודה, מה שימשוך יותר אנשים המגיעים מאזורים מוחלשים ברומניה לעבוד במרכזים פיננסיים גדולים כמו בוקרשט. הם יצטרכו מקום לגור בו, נכון? אז כן, יש הרבה פוטנציאל בשוק הנדל"ן ברומניה. בבוקרשט, משרדים פורחים כמו נרקיסים מסביב, מחירי השכירות מרקיעים שחקים וקבלת משכנתא היא די קלה. תקופה זו טובה לרכישת נכסים זולים יחסית עם סיכויים גדולים. הכל תלוי באופן שבו השוק נע. בסך הכל, השקעה בנדל"ן להשכרה היא דרך מצוינת להרוויח על נכסי נדל"ן בבוקרשט.
