1) Wenn Sie kein rumänischer Staatsbürger sind, benötigen Sie eine Steuernummer (NIF). Ausländer dürfen in Rumänien eine Wohnung oder ein Haus kaufen. EU-Bürger haben es jedoch einfacher, da sie in Rumänien auch Grundstücke erwerben können. Immobilientransaktionen sind mit der Zahlung verschiedener Steuern verbunden. Hierfür benötigen ausländische Staatsbürger eine Steuernummer (NIF). Diese entspricht der Steueridentifikationsnummer (TIN), die in anderen Ländern verwendet wird. Rumänische Staatsbürger haben keine Steueridentifikationsnummer, sondern verwenden ihren persönlichen numerischen Code (der ihnen bei der Geburt zugewiesen wurde) für Steuerzwecke. EU-Bürger können eine Meldebescheinigung für ihren Wohnsitz in Rumänien erhalten. Mit Erhalt Ihrer Aufenthaltserlaubnis erhalten Sie eine persönliche Identifikationsnummer (CNP). Mit Ihrer CNP können Sie anstelle der NIF Steuern zahlen. Nicht-EU-Bürger benötigen vor einem Immobiliengeschäft eine NIF. Diese erhalten Sie beim örtlichen Finanzamt (ANAF). entweder persönlich oder durch einen Bevollmächtigten. Sie oder Ihr Bevollmächtigter werden gebeten, das sogenannte Formular 30 auszufüllen. An Dokumenten müssen Sie Ihren Reisepass und den Ausweis Ihres Bevollmächtigten (beide in Kopie) einreichen. Wenn Sie sich für die Bevollmächtigung entscheiden, muss dieser eine notariell beglaubigte Vollmacht vorlegen. Sie können die Dokumente per Post schicken, es ist jedoch ratsam, persönlich vorbeizukommen oder Ihre Vollmacht an das ANAF-Büro zu schicken. Bedenken Sie, dass die Ausstellung Ihrer NIF bis zu 21 Tage dauern kann. Fehler im Formular 30 oder fehlende Dokumente verzögern den Erhalt Ihrer NIF, sodass der Kauf einer Wohnung in Rumänien noch länger dauert. Wenn Sie dies verwirrend finden, ziehen Sie am besten einen Anwalt hinzu, vorzugsweise jemanden, der auf Due Diligence spezialisiert ist, da dieser Sie durch den gesamten Prozess begleiten kann.
2) Finden Sie einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler
Wenn Sie schon länger in Rumänien leben oder dort Leute kennen, können Sie möglicherweise selbst eine Wohnung kaufen. Die meisten Ausländer, die nach Rumänien ziehen, beauftragen jedoch eine Immobilienagentur. Achten Sie bei der Auswahl eines Maklers auf dessen Zuverlässigkeit. Prüfen Sie zunächst, ob er mit einer seriösen Agentur zusammenarbeitet. Fragen Sie, wie lange er bereits in der Stadt oder Region tätig ist. Fragen Sie nach den angebotenen Dienstleistungen und ob er Sie bei allen rechtlichen Schritten unterstützt. Vergessen Sie nicht, nach der Provisionshöhe zu fragen. Die meisten Immobilienagenturen verlangen 3 % Provision. Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss schriftlich festhalten, welche Provision Sie als Käufer schulden. In der Regel wird die Provision am Tag des Kaufvertrags ausgezahlt.
3) Finden und schließen Sie den Kaufvertrag für eine Immobilie ab, die Ihnen gefällt. Nehmen Sie sich Zeit und besichtigen Sie so viele Immobilien wie möglich. Manche bevorzugen neue oder kürzlich renovierte Immobilien, andere wiederum möchten eine ältere Immobilie erwerben und nach ihren Wünschen renovieren. Renovierungsbedürftige Immobilien lassen sich günstiger verkaufen. Erkundigen Sie sich dennoch nach den Kosten für die Renovierung, um ein gutes Geschäft zu machen.
4) Vorvertrag unterzeichnen und Termin für die endgültige Kaufvereinbarung festlegen
In Rumänien ist es üblich, sich mit dem Verkäufer zu treffen und einen Vorvertrag abzuschließen. Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments verpflichtet sich der Eigentümer, Ihnen die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum zu verkaufen. Dieses Datum sollte im Vorvertrag klar festgelegt sein. Sie werden aufgefordert, einen bestimmten Betrag zu zahlen, in der Regel 10 % des vereinbarten Preises. Achten Sie darauf, dass im Vorvertrag festgelegt ist, dass Sie Ihr Geld (zuzüglich Vertragsstrafen) zurückerhalten, falls die Transaktion aufgrund eines Verschuldens des Verkäufers nicht bis zum vereinbarten Datum abgeschlossen wird. Der Vorvertrag wird notariell beglaubigt. Es empfiehlt sich jedoch, das Dokument von Ihrem Anwalt prüfen zu lassen.
5) Immobiliendokumente vom Verkäufer einholen und beglaubigen lassen
Für einen Immobilienkauf muss der Eigentümer bestimmte Dokumente vorlegen. Lassen Sie diese von einem Anwalt oder Notar prüfen, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist. Folgende Dokumente muss der Verkäufer vorlegen:
Ausweisdokumente (Personalausweis oder Reisepass (Original plus Kopie)); Heiratsurkunde oder Scheidungspapiere, falls vorhanden.
Dokumente, die das Eigentum an der Wohnung, dem Haus oder dem Gebäude belegen, das Sie kaufen. Zu diesen Dokumenten gehören Kauf- oder Schenkungsverträge, Erbscheine (falls die Immobilie vererbt wurde), Eigentumstitel oder eine rechtskräftige zivilrechtliche Entscheidung, durch die das Eigentum an der Immobilie übertragen wurde.
Steuerbescheinigung des Eigentümers, ausgestellt von der örtlichen Finanzverwaltung. Diese Bescheinigung belegt, dass der Verkäufer seine fälligen Steuern für das laufende Steuerjahr bezahlt hat und ist 30 Tage gültig.
Die Katasterdokumentation der Immobilie. Dieses Dokument wird von einem autorisierten Katasterexperten erstellt und enthält den Lageplan der Immobilie sowie den Lageplan.
- Land registry certificate. It is the notary public that asks for this certificate, which is valid for 5 days, during which the sales contract must be signed.
- Energy performance certificate, issued by a certified energy auditor;
- For apartments, the owners or tenants association must issue a certificate showing the seller is up to date with their maintenance and repairs payments. If not, you can agree to take over the unpaid debts as your own.
- Last invoice and receipt regarding utilities payments.
- 6) Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags beim Notar
- Sobald alle Dokumente vorliegen, gehen Käufer und Verkäufer zum Notar. Der Notar prüft die Dokumente vor der Unterzeichnung und beglaubigt die Zahlung. In Rumänien beträgt der Höchstbetrag für Barzahlungen 9.500 Euro. Daher werden die meisten Immobilientransaktionen per Banküberweisung abgewickelt. Der Käufer trägt die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer, die in der Regel 1,2 % des Immobilienwerts beträgt.
- 7) Grundbucheintragung
- Der Notar sorgt für die Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuchamt. Dies kann zwei bis drei Wochen nach der Transaktion dauern. Sobald die Formalitäten erledigt sind, händigt Ihnen der Notar die Grundbucheintragung mit Ihrem Namen aus. Diese bestätigt, dass die Immobilie nun auf Ihren Namen eingetragen ist.
- 8) Wohnung beim Rathaus anmelden
- Als neuer Wohnungseigentümer müssen Sie zum Rathaus, genauer gesagt zur Finanzverwaltung, gehen, um die Steuerrolle (auch bekannt als ROL) zu erhalten. Im Grunde handelt es sich dabei um eine Formalität, um den Namen der Person zu aktualisieren, die Steuern für eine bestimmte Immobilie schuldet. Zu den für die Änderung der ROL benötigten Dokumenten gehören Ihr Ausweis, der Kaufvertrag und eine Kopie des Grundstücksplans. Sie haben 30 Tage ab Vertragsunterzeichnung Zeit, die ROL auf Ihren Namen zu ändern. Andernfalls kann eine geringe Geldstrafe anfallen.
- 9) Versorgungsvertrag ändern
- Als neuer Eigentümer müssen Sie alle Versorgungsverträge (Gas, Strom, Internet, TV usw.) auf Ihren Namen übertragen. Zwar besteht hierfür keine Eile, es kann jedoch zu Problemen führen, insbesondere wenn Sie ein Problem melden müssen und sich herausstellt, dass Sie keinen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen haben. Nutzen Sie die Gelegenheit, die Verträge zu überprüfen und die Bedingungen entsprechend Ihren Bedürfnissen anzupassen.
- 10) Pflichtversicherungen und optionale Versicherungen abschließen
- Gesetzlich sind alle Immobilienbesitzer in Rumänien verpflichtet, eine Naturkatastrophenversicherung abzuschließen. Diese deckt Schäden durch Erdbeben, Erdrutsche und Überschwemmungen ab. Die Pflichtversicherung kostet 20 Euro. Mit einer solchen Versicherung haben Sie Anspruch auf Schadensersatz bis zu 20.000 Euro. Diese Deckung reicht möglicherweise nicht aus, um die Kosten zu decken, wenn Ihre Wohnung vollständig zerstört wird. Sie haben die Möglichkeit, eine optionale Versicherung abzuschließen, die weitere Schadensarten abdeckt und Ihren Anspruch erhöht. Informieren Sie sich über die Angebote der großen Versicherungsagenturen auf dem rumänischen Markt.
